房产抵押是指产权所有人以房契作为抵押，获得借款如期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只如期取息，而无用于管理房屋的权利，待借款偿还，产权人交还房契抵押宣告落幕。如债务人无法遵守债务，则债权人有权依法处分抵押房屋，并在处分抵押房屋扣除价款中优先受偿。

获取抵押房屋的当事人称作房屋抵押人，拒绝接受抵押房屋的原债权人称作房屋抵押权人。房屋抵押人必需具备几乎的民事行为能力，无民事行为能力和容许民事行为能力的人不得原作房屋抵押。释义 词目：房产抵押 拼音：fáng chǎn dǐ yā 基本说明 [house property mortgage;real estate mortgage] 房屋产业抵押 详尽讲解 以财产作为债务的确保。郑观应 《盛世危言·银行上》：“言 英 商汇丰银行……虽有华商股份，不与华商往来，即有殷实 华 商股票，亦不抵押。

” 何香凝 《孙中山与廖仲恺》：“ 孙先生 在 上海 的住房，也曾所作两次抵押，借若干款项作为军费。” 曹禺 《日落》第二幕：“哦，他还回答我银行所有的房地产是不是都早已抵押过来了！” 所谓房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不移往占据的方式向抵押权人获取债务遵守借贷的不道德。

债务人不遵守债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖会扣除的价款优先受偿。范围 1、房产。房产是指抵押人依法获得的拥有所有权或经营权的房屋及房屋闲置范围内的土地使用权。

作为不动产，房地是不能分离出来的，房产必定还包括该房屋闲置范围内的土地使用权。房产，是最广泛的一种房地产抵押物，大部分的房地产抵押皆以房产为抵押物。2、土地使用权。

土地使用权是一种物权性质的权利，它是指民事主体对国家所有或者集体所有的土地展开占据、用于、收益的权利。土地使用权分成以下四类：城镇国有土地建设用地使用权、农民集体土地建设用地使用权、国有农用地使用权、集体农用地使用权。

并非所有的土地使用权皆可以抵押。可以抵押的土地使用权范围如下： （1）依转让方式和拨给方式获得的土地使用权，也就是城镇国有土地建设用地使用权可抵押； （2）抵押人依法总承包并经发包方表示同意后抵押的荒山、荒沟、荒水、荒滩等荒地的土地使用权； （3）乡镇、村企业的厂房等建筑物及其闲置的集体所有的土地使用权。3、开建工程。

开建工程，是指房地产开发企业以合法方式获得的土地使用权和开建工程投放的资产所构成的综合财产。以开建工程抵押的，必需是依法可以出让的开建工程，因为只有可以出让的开建工程才能通过出让构建其价值，从而确保抵押权的构建。4、早已付清部分或者全部房价的预售的未完工的商品房。

抵押特征 （1）房屋抵押是原债权债务关系的借贷，原债权债务关系是主合同，房屋抵押就是指合约，它以原主合约的合法有效地不存在为前提条件，本身无法独立国家不存在。（2）抵押的房屋可以由抵押权人交给，也可以由抵押人交给，一般来说情况下由抵押人交给。

保管人不应慎重维修所抵押房屋。（3）负起清偿债务义务的一方不履行义务时，房屋抵押人可以必要行使房屋抵押权，不依赖债务人的不道德才可构建其权利。（4）抵押物需是房屋，房屋抵押人可以是债务人，也可以是第三人，抵押人必需对抵押的房屋享有所有权，如果抵押房屋是国有房屋，则抵押人必需对该抵押房屋拥有处分权。

（5）房屋抵押权的原作，一般使用书面形式，并不应明确规定借贷的范围。（6）房屋抵押人将房屋抵押后，并不失去房屋的所有权，因此，抵押人不应自己分担房屋车祸灭失的风险。

（7）房屋抵押权是一种借贷物权。如果房屋抵押人予以房屋抵押权人表示同意，将抵押房屋转交第三人时，房屋抵押权人对抵押的房屋拥有追索权，房屋受让人因此受到的损失，由房屋抵押人分担。抵押有限 根据《担保法》和《城市房地产抵押管理办法》的规定，下列房地产不得原作抵押或抵押时不受一定容许。（一）土地所有权不得抵押；地上没建筑物、构筑物或开建工程的，纯粹以拨给方式获得的土地使用权不得展开抵押；乡（镇）、村企业的土地使用权不得分开抵押。

（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，不得抵押，但是早已依法总承包并经发包方表示同意的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地土地使用权除外。（三）权属有争议的房地产和被依法查禁、扣留、监管或者以其他形式容许的房地产，不得抵押。（四）用作教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产不得展开抵押。

（五）列为文物保护的建筑物和有最重要纪念意义的其他建筑物不得抵押。（六）已被依法公告列为征地范围的房地产不得抵押。

（七）以拥有国家优惠政策出售取得的房地产无法全额抵押，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为缩。（八）违章建筑物或临时建筑物无法用作抵押。

（九）依法不得抵押的其他房地产。涉及材料 1.房产证 2.权利人及未婚的身份证 3.权利人及未婚的户口本 4.权利人的婚姻证明（结婚证或民政局出示的已婚证明） 5.收益证明 6.如房产证权利人有未成年儿童，请求获取出生证 7.如房产内还有银行贷款，请求获取原贷款合约及最后一期的银行对帐单 8.为提升贷款通过率，请求尽可能多的获取家庭其他财产证明，（如另一处房产证、股票、基金、现金现钞、车辆行驶证等等） 贷款利息 一般房产抵押贷款利息都为同期的利息下潜百分之10到30。而房产抵押贷款利息是分成两种的，一是个人房产抵押贷款利息，还有是企业房产抵押贷款利息。

这是几乎有所不同的两种，大家不要混为一谈，要只想的区分出去。某种程度的房产抵押贷款利息，有所不同的是本质，所必须的资料也是不一样的。个人房产抵押贷款利息是必须房产证，出售合约和发票，身份证，户口簿等。

而另一种房产抵押贷款利息必须房产证，使用权和购房的合约，企业法人身份证明等。每家银行的利率都是不一样的，所以大家在自由选择银行的时候，可以多回头几家，自由选择最实惠的，才是最差的。

房产抵押贷款利息相对来说较为低，所以也就有点不划算，在我们国家是较为少见的一种。是归属于消费的房产抵押贷款利息，最主要是看你怎么用了，如果知道是急需银子，那么也是没办法的，不能用这个方法了。而如果不是十分的应急，那么可以自由选择其他的贷款方式，根据自己的情况来展开自由选择。

实在吃得消的来申请人，因为它的种类还是较为多了，也给了我们很多的自由选择机会。不要因为贷款而影响到了自己的长时间生活，这就有点吃不消了。也是不有一点的，所以期望大家都有这方面的意识。

这个房产抵押贷款利息自己也是可以计算出来的，只是较为的困难，如果你不斥困难，那么可以去算算。在当地政策容许办理个人对个人的房产抵押时，借贷利息按照双方协议计算出来，但是不得多达银行同期贷款基准利率的4倍，远超过部分法律未予维护。

利息计算出来 （一）人民币业务的利率折算公式为（录：存贷标准化）： 1.日利率（0/000）=年利率（%）÷360=月利率（‰）÷30 2.月利率（‰）=年利率（%）÷12 （二）银行可使用积数计息法和逐笔计息法计算出来利息。1.积数计息法按实际天数每日总计账户余额，以总计积数除以日利率计算出来利息。计息公式为： 利息=总计计息积数×日利率，其中总计计息积数=每日余额合计数。

2.逐笔计息法按预先确定的计息公式利息=本金×利率×贷款期限逐笔计算出来利息，明确有三： 计息期为整年（月）的，计息公式为： ①利息=本金×年（月）数×年（月）利率 计息期有整年（月）又有零头天数的，计息公式为： ②利息=本金×年（月）数×年（月）利率+本金×零头天数×日利率 同时，银行可选择将计息期全部化作实际天数计算出来利息，即每年为365天（闰年366天），每月为当月公历实际天数，计息公式为： ③利息=本金×实际天数×日利率 这三个计算公式实质完全相同，但由于利率折算中一年只不作360天，但实际按日利率计算出来时，一年将不作365天计算出来，得出结论的结果不会略为有偏差。明确使用那一个公式计算出来，央行彰显了金融机构自律自由选择的权利。因此，当事人和金融机构可以早已在合约中誓约。

（三）复利：复利即对利息按一定的利率附加费利息。按照央行的规定，借款方并未按照合约誓约的时间偿还债务利息的，就要附加费复利。（四）罚息：贷款人并未按规定期限交还银行贷款，银行按与当事人签定的合约对失约人的惩处利息叫银行罚息。

（五）贷款逾期违约金：性质与罚息完全相同，对合约违约方的惩罚措施。（六）计息方法的制订与备案 全国性商业银行法人制订的计、结息规则和存贷款业务的计息方法，报中国人民银行总行备案并告诉客户；区域性商业银行和城市信用社法人报人民银行支行、省会（首府）城市中心分行备案并告诉客户；农村信用社县联社法人可根据所在县农村信用社的实际情况制订计、结息规则和存贷款业务的计息方法，报人民银行支行、省会（首府）城市中心分行备案，并由农村信用社法人告诉客户。（七）参照依据： 1.《人民币利率管理规定》银发【1999】77号。

2.《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通报》银发【2003】251号。3.《中国人民银行关于人民币存贷款计结息问题的通报》银发【2005】129号。

二次抵押 房屋二次贷款必需同时不具备以下条件： 1、用作二次抵押贷款的房屋有误市场发展潜力较小的优质住房和商业用房； 2、用作个人房屋二次抵押贷款的房屋必需是现房； 3、房屋是用于中国银行抵押贷款所出售的一手房； 4、房屋抵押注册已知会，且我行是房屋的抵押权人； 5、房屋已办理保险，且保险单原件由中国银行执管； 6、房屋所处方位良好，交通便捷，设施设施齐全，具备较小的贬值潜力。贷款币种： 二次抵押的贷款币种根据贷款的明确用途来确认，应以与原房屋抵押贷款的币种完全一致。

申请人外币贷款的借款人必需具备外汇偿还来源。贷款限额： 1、贷款额度=房屋价值*抵押率-原贷款的本金余额。2、房屋价值以房屋的原购买价和二次抵押时的评估价相比较，所取两者中的低者。

以住房抵押的二次贷款抵押率最低不多达70%;以商业用房抵押的二次贷款抵押率最低不多达50%。贷款期限： 二次抵押贷款的期限根据贷款的明确用途来确认，用作个人消费类贷款最久不多达5年，用作个人经营类贷款最久不多达3年，并且贷款到期日不多达第一次抵押贷款的到期日。贷款利率： 继续执行中国人民银行规定的同档次商业贷款利率。

外币贷款继续执行中国银行规定的同档次外汇贷款利率。贷款期限在一年以内的，时逢法定利率调整，按原合约利率计息；贷款期限在一年以上的，时逢法定利率调整，于次年1月1日开始继续执行新的利率。

抵押权 《物权法》第l95条：债务人不遵守届满债务或者再次发生当事人誓约的构建抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖会、卖掉该抵押财产扣除的价款优先受偿。协议伤害其他债权人利益的，其他债权人可以在告诉或者应该告诉撤消事由之日起一年内催促人民法院撤消该协议。抵押权人与抵押人并未就抵押权构建方式达成协议的，抵押权人可以催促人民法院拍卖会、卖掉抵押财产。

抵押财产折价或者卖掉的，应该参考市场价格。第196条：依照本法第一百八十一条规定原作抵押的，抵押财产自下列情形之一再次发生时确认： （一）债务履行期期满，债权并未构建；（二）抵押人被宣告破产或者被撤消；（三）当事人誓约的构建抵押权的情形；（四）严重影响债权构建的其他情形。第198条：抵押财产折价或者拍卖会、卖掉后，其价款多达债权数额的部分归抵押人所有，严重不足部分由债务人清偿。涉及规定 《担保法》第56条：拍卖会拨给的国有土地使用权扣除的价款，在依法 交纳相等于不应交纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。

《担保法说明》 第74条：抵押物折价或者拍卖会、卖掉扣除的价款，当事人没誓约的，按下列顺序清偿： （一）构建抵押权的费用；（二）主债权的利息； （三）主债权。第75条：同一债权有两个以上抵押人的，债权人退出债务人获取的抵押借贷的，其他抵押人可以催促人民法院减低或者减免其应该分担的担保责任。

同一债权有两个以上抵押人的，当事人对其获取的抵押财产所借贷的债权份额或者顺序没誓约或者誓约未知的。抵押权人可以就其中任一或者各个财产行使抵押权。抵押人分担担保责任后，可以向债务人追偿，也可以拒绝其他抵押人清偿其应该分担的份额。

一般来说而言，抵押权的构建一般应该不具备以下四个条件： 其一，抵押权合法有效地不存在。其二，抵押权所借贷的债权已届清偿期。但依照《物权法》第196条的规定，在抵押人被宣告破产或者被撤消、当事人誓约的构建抵押权的情形以及严重影响债权构建的其他情形，比如抵押物因抵押人的原因导致价值增加而抵押人又无法恢复原状或减少借贷的类似情况下，即使债务未届期，抵押权人也可以构建抵押权。

其三，债务人没清偿债务，既还包括没清偿全部债务，也还包括另有部分债务没清偿，因为依据抵押权的不能分原则，债务人虽然只有部分债务并未遵守，抵押权人依然可以对全部抵押物主张构建抵押权。其四，对于债务并未清偿，非因债权人方面的原因而导致。若债务人没遵守债务是由债权人一方当事人的原因导致，则抵押权人不得构建其抵押权。比如，债权人拒绝接受债务人的全面必要遵守等。

抵押权构建的方法，主要有三种，即拍卖会、卖掉、折价。在实践中明确以何种方式构建抵押权，首先由当事人协商要求，这种誓约才可在议定抵押合约时也可在议定抵押合约后甚至构建抵押权时。

若双方协议不成，抵押权人可以向人民法院控告，由人民法院判决以何种方式构建抵押权。下面对三种方法加以明确的分析： （一）拍卖会 拍卖会因可使抵押物的变价公开发表、公平，既最大限度地确保了债权的构建，又维护了抵押人的利益，所以各国法律都把拍卖会作为构建抵押权的最基本方式。拍卖会分任意性拍卖会和强迫拍卖会，前者由当事人强迫委托拍卖人拍卖会，后者是抵押权人申请人法院拍卖会。

有关拍卖会的程序与效果，明确不应限于《拍卖法》及《民事诉讼法》的有关规定。（二）卖掉 卖掉是对标的物展开换价的一种较拍卖会简陋的方式，即由当事人或法院必要将抵押物以公平合理价格背叛，并以扣除价款优先偿还债务其借贷债权的抵押权构建方式。但应当留意的是，在司法实践中一般是以拍卖会为原则，卖掉仅有以值得注意的形式不存在。

（三）折价 折价是指债务人在遵守期限届满时并未遵守其债务，经抵押权人与抵押人协议，或者协议不成时经由人民法院审理后裁决，按照抵押物自身的品质、参照市场价格，把抵押物所有权由抵押人移往给抵押权人，从而构建抵押权的一种抵押权构建方式。简而言之，以抵押物折价即以协议的形式获得抵押物所有权。这种方法虽程序简单，但是透明性严重不足，故法律多有容许，其中最主要的就县对“流质契约”的禁令。

所谓流质契约，又称位流押契约、流抵契约或期前抵押物抵偿约款，是指物的借贷当事人于原作抵押权或质权的合约中或于债务履行期期满之前，誓约债权届期未予清偿时担保物即归债权人所有的条款。“流质契约”之禁令的根本原因在于，当担保物的价值低于债权额或日后贬值时，多余部分仍然退还给担保人。

担保人或其他债权人的利益将不会损毁；而如果担保物之后再次发生升值，双方也仍然找补，则借贷权人的利益将不会受到损失。可见，上述情况皆失礼公平。

特别是在是，债务人往往系由经济上的弱者，而债权人则一般来说居住于良好地位。债权人有可能借债务人因迫切拮据而负债之机，迫使其以价值较高的抵押物借贷较小的债权，并希冀债务人届期无法债务时，获得抵押物所有权以取得暴利。因此。

基于民法公平原则及正义观念，为维护作为弱者的债务人的利益并均衡各方权益，近现代各国民法大多禁令流质契约。我国《物权法》回应有具体的禁止性规定。除上述方式以外，理论上与实践中一般还容许抵押权人可与抵押人协商以其他方式构建抵押权。其中最有意义的方式，就是参考英美法的制度以抵押权人占据抵押物而缴纳不动产，或对抵押物托管地经营来构建抵押权。

如金融部门有的与抵押人协商租赁抵押房产或由银行用于抵押房产，以房租返还贷款。在我国外事项目融资中，由于抵押物多为大型电站、公路、桥梁等，以拍卖会的方式变价更为艰难，故一般来说接纳境外债权人有权接管抵押物并以收益抵债。新形式 房产抵押产生的背景 随着我国中小企业及个人融资财经理念的蓬勃发展，抵押作为一种融资手段更加受到重视，房产抵押作为其中的众多分支项目，受到更加多人的注目。

房产抵押的定义 房产抵押，所指的是房地产权利人在一定期限内将其所有的房地产，以一定典价将权利过渡性给他人承典的不道德。房产设典的权利为房屋所有权。

设典时承典人可以占据、用于房屋，也可以不道德上不占据、用于该房屋，但有权将出典的房屋出租或将房屋典权出让。设典时一般不应具体典期，出典人不应在典期届满时归还典价和适当利息从誓约而归还出典的房屋，也可以双方誓约，由承典人补充典房的差额而实际获得房屋的所有权。房产抵押的申请 一般来说，房产抵押的过程还包括检验、看房、估价、签订协议、办理公证、抵押注册、发放贷款、偿还债务本息、吊销注册等环节。

如果一个人想将自己的房屋展开抵押，之后将该抵押房产的所有资料，如房产所有权证、土地使用证、契税证、购房发票、房产所有人（共计有人）的身份证、户口本原始地转交典当行审查并交给，由典当行实地看房并由双方协商确认抵押价格后，签订房产抵押贷款合约和房产抵押合约，办理公证，在已完成抵押登记手续并获得他项权证后，典当行才可向抵押人派发房产抵押贷款。如果一切顺利的话，所有申请可在若干个工作日内已完成，十分便利。

抵押贷款届满后，抵押人不应及时办理续贷或还贷申请，以免产生不必要的损失；在交还贷款后，抵押人不应拒绝典当行及时吊销抵押注册，拿回所有的房产资料，以维护自己的权益。

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